澳华财经在线12月12日讯 墨尔本留学生入学人数和游客数量不断刷新纪录，为解决新增人口居住问题，市中心不少写字楼正被回收用于开发学生公寓和酒店，再开发活动显著增长。
 
学生公寓
 
ACBNews《澳华财经在线》报道，维多利亚留学生一年内跃升13%，注册入学人数18.78万，超过2009年历史最高纪录16.56万。莱坊国际（Knight Frank）主管克拉克（Danny Clark）说：“受澳币贬值刺激，海外留学生人数增加，留学生公寓渐渐供不应求，一大批写字楼将被收购用于学生房开发。”
 
学生房开发商英国Scape Student Living公司购买了墨尔本Swanson大街339号和La Trobe 大街212-222号，而本地开发商Blue Sky近期获准在墨尔本La Trobe大街42-50号开发含793个床位的学生公寓。
 
克拉克说：“根据墨尔本市政府数据，目前墨尔本有5800套学生公寓，就近期的地块并购势头来看，预计未来还可能增加50%。”目前已有2300套学生专用住房正在开发当中，多由市中心老旧写字楼建筑改造。
 
酒店开发
 
莱坊调研总监理查德·詹金斯（Richard Jenkins）称，近期至中期内，估计将有另外5.7万平米已指定旧写字楼从墨尔本内城市场撤出，腾出的土地将用于1700个酒店客房的再开发。
 
克拉克表示，澳币贬值除了刺激学生公寓住房大量开发，也导致酒店客房需求上升。根据澳洲统计局数据显示，墨尔本2016年6月接待了69万人次的短期游客，创造历史最高月度纪录。
 
以酒店和住房/酒店开发为目的的并购活动集中在CBD中心商务区，而亚太集团在博克斯山商业区白马路836-850号计划打造含100间酒店套房的综合项目，意味着开发活动已经迈出CBD范围。
 
克拉克称，1992年政府实行的“邮编3000”（注：墨尔本市中心行政区域邮编为3000）策略，大量次级写字楼推倒重新开发引入住宅，到现在墨尔本市中心CBD再次成为公寓供给的重点区域。2013年至2015年间，墨尔本中心商务区的写字楼市场出现大范围拆除现象，占到同期总拆除数量的57.5%。
 
“尽管墨尔本内城公寓开发新增供应量比长期平均值高出一倍，令人有些惊讶的是，墨尔本中心区域的住房空置水平较去年降低。2016年至2019年大量写字楼将被收回，预计97%用于重新开发，3%为改建，所有指定改建的写字楼均位于CBD市场。”
 
克拉克表示，维多利亚人口增长速度居全国之最，引发对公寓住房的需求，成为墨尔本市场旧写字楼回收的最大驱动力。到2031年，预计墨尔本人口增长速度将超过7.8万至18.1万，期间公寓开发活动可能会保持在高水平。
 
维多利亚人口增长速度全国最快，截至到2015年7月的一年内，墨尔本新增人口约9.1万，或每周1750人。预计到2031年，大墨尔本地区人口将大幅增至600万。
 
展望
 
莱坊国际称，未来四年，CBD写字楼市场之外，有15.4万平方米的写字楼将被回收，按当前计划，在St Kilda大街, 南岸和郊区至少会建造近8600所公寓。
 
2019年以后，尽管公寓供应已经超出平均水平，随着年轻人的喜好变化和住房成本增长，旧写字楼推倒再开发的势头还将持续。在CBD、St Kilda大街, 南岸和郊区，还将有超过21.1万平方米的写字楼区域有可能被转建或再开发。
 
值得注意的是，最大规模的写字楼再开发预计将发生在郊区写字楼市场，已指定面积合计约13.1万平方米，占可能被回收写字楼总面积的62%。
 
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