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澳洲房市急促走冷 隐性加息与政策大棒夹击
2017-05-18 10:31:44   来源:《澳华财经在线》   编辑:Mary Su      文章类型:原创
澳洲国民银行与房地产研究机构CoreLogic联合发布的《澳洲房产市场行情报告》五月刊新鲜出炉。本期报告提及最多的字眼是“走软”(soft)与“冷却”(cool)。按揭需求下降有时令因素,但是另一个事实在于,自去年8月以来按揭贷利率
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ACB News《澳华财经在线》5月18日讯 澳洲国民银行与房地产研究机构CoreLogic联合发布的《澳洲房产市场行情报告》五月刊新鲜出炉。本期报告提及最多的字眼是“走软”(soft)与“冷却”(cool)。报告回顾,四月份全澳房产交易的资本利得率"走冷"。CoreLogic首府城市综合房价指数在一季度的月均增长是1.2%,现在放缓到仅0.1%。
 
NAB集团经济学部的专家表示,“四月的数据显示出资本收益增长显著放缓”。这只是1个月的数据,接下来则要密切观察,是否会演变成房市持续冷却的趋势性行情。“如果未来几个月出现类似的疲软结果,就可能印证房市已过巅峰,早前十分强势的增长周期遇到拐点。”
 
交易量、按揭量下滑 印证需求下降
 
ACB News《澳华财经在线》报道,报告认为,四月指数走软主要因为热点城市的表现回落。四月份悉尼房价未涨,墨尔本仅涨0.5%,比此前几个月大为逊色。其中有短期因素作用,比如受复活节、学校秋假及军节长周末影响,大部分地区的房产交易数量低于去年同期。

与此同时,按揭贷款需求也在放缓。CoreLogic跟踪银行业房产估值的平台能够大致实时反应按揭需求,而数据显示每工作日按揭处理量创出了去年7月以来最低水平。
 
需求走软,存量房消化速度跟随放缓。据CoreLogic另一项调查调查显示,目前澳首府城市存量房(不含楼花)供应的消化速度为4.4个月,这要高于自2012年以来的年均水平。其研究部主管 Kusher表示,供应月数增加主要由于交易活动的速度放缓,而非待售房产数量增长,暗示需求走软。
 
悉尼的待消化供应量仅为3个月,但需求较近年也有走软迹象。墨尔本为4.2个月,是近五年来最高值。

 
隐性加息:按揭利率切实上调
 
ACB News《澳华财经在线》报道,NAB经济学家表示,按揭需求下降有时令因素,但是另一个事实在于,自去年8月以来按揭贷利率在上涨。据澳储行数据,经折扣的投资性浮动房贷利率已上涨25个基点,这等同于央行加息幅度。
 
自去年八月,三年期投资性房贷固定利率上调了30个基点;经折扣的自住性浮动房贷利率也上涨10个基点。“居民债务水平处于纪录高点的情况下,人们自然会对贷款成本加以考虑。悉尼、墨尔本租赁收益率处于历史新低,而其它城市也在下行,这让房产投资者更加敏感”。
 
除按揭利率上涨,今年3月底澳洲银监会APRA宣布更多宏观审慎举措,强制银行新发放房贷中只付息贷款不得超过30%。报告认为,这项新政策可能会导致现金利率不变的情况下,按揭利率继续上涨,而投资者参与房市活动的意愿将进一步下降。
 
投资活动放缓会从本质上影响主要房产市场,尤其是投资活动高发的悉尼。最新数据显示,悉尼的投资者占到新州新增房贷需求的57%,墨尔本的投资者占到维州新增房贷需求的46%。
 
“总而言之,澳洲房市可能正在经历拐点”。未来几个月的形势十分关键。
 
影响房市大局的三点因素
 
ACB News《澳华财经在线》报道,根据报告,促使房市走软的因素主要是住房可负担性、按揭利率上升,以及 APRA贷款政策收紧。住房可负担性方面,CoreLogic的最新指数显示,从房价收入比看形势依旧严峻。基于去年12月数据,全国房价中值是人均收入中值的7.2倍,悉尼最高,为8.4倍。
 
由于按揭利率处于相对极低水平,按揭偿还指标尚佳。目前澳洲家庭约须将年收入的51%用于偿还房贷,这高于30.5%的典型水平,但比2008年的高峰仍然低不少。
 
基于以上两点,报告认为衡量住房可负担性还是要看首付门槛。而居民收入增长远低于房价上涨速度,将不少置业者档在了房市之外。另外,印花税、测勘费用等成本也是负担。
 
据澳统计局最新数据,今年一季度,澳洲人不计奖金分红在内的时薪上涨0.5%,年度上涨1.9%。相比之下,悉尼与墨尔本房价涨幅均为双位数。
 
“APRA最新一轮管束,让申请只付息贷款变得更难,可能会继续推高按揭利率。看起来,未来几个月房市会进一步放缓。”
 
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