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外国人买房松绑 澳房投资突现转机
2016-12-01 01:00:00   来源:《澳华财经在线》   编辑:Jim      文章类型:原创
最初开始打击外资购房时,政府的出发点之一是防止海外人士抢占房源推高房价,帮助本地买家留在市场,至于公寓期房交割危机恐怕是一开始没有想到的。澳财长此时“松口”,反映出外界压力之下房市政策思路的些微转变。然而,一头松,一头紧,现房投资恐怕很快将要处于政策雷达之下。
澳华财经在线 11月30日讯 为回应房地产开发商的担忧,澳财长莫里森(Scott Morrison)宣布调整外资法规,外国人可购买其它海外人士未能支付交割而转售的期房。
 
莫里森财长说,刚开建或在建的公寓及房屋产权并未发生变更,不应视为现房,这“符合常识”。
 
ACB News《澳华财经在线》报道,澳大利亚外资监管法规在设定上主要是刺激新房建设。此前,未交割期房被视作“二手房”,不得向外国人转售,但在新规定下这类房产仍算作“新房”。明年会有大量公寓建成,涌入市场,开发商担忧从下定金到完工交房,期间有许多投资者不能交割。莫里森财长说,法规调整主要是回应行业的忧虑,在买家撤离的情况下不致房产项目“搁浅”。
 
澳住房产业协会(HIA)总理事沃夫(Graham Wolfe)认为这次调整是“明智之举”。澳洲经济正在从矿业投资向非矿领域过渡,保证建筑行业在未来几年顺利发展至关重要。澳洲最大公寓开发集团Meriton掌舵者特里古波夫(Harry Triguboff)对政府举措表示欢迎。他说,此前政府在征税及审批手续上收紧,打击了海外买家。最新举措则传达出第一个积极信号,有助于改善中国方面对澳外资政策的看法。“这是澳大利亚首次采取行动来帮助海外买家”。
 
特里古波夫还认为,放松期房转手限制,表明公寓开发领域的交割失败危机已经引起政府警惕。澳储行近期曾告诫布里斯班与墨尔本内城公寓市场存在风险。与此同时,澳洲大银行相继削减对内城公寓及外国买家的贷款发放,基本上切断了本地融资渠道。
 
风险抗不住
 
ACB News《澳华财经在线》报道,盖房子,卖不掉怎么办?许多开发商担忧的同时扩张步伐放缓。澳统计局周三公布的数据显示,十月全国住房营建许可下降12.6%,为16,279套;公寓审批数锐减,较九月产生24.8%的巨大跌幅。公寓、排屋与半独立房屋总审批数是6,887 套,远低于上月的8,997。
 

安保资本首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)说,新公寓审批“似乎已经过了顶峰”。公寓审批数据向来波动剧烈,不过长期数据也印证着下滑势头。截至十月,新公寓年度审批数是115,305 套,九月是 120,258套。

HIA本周早些时候证实,十月新房销量下跌8.5%,为2014年七月以来最低水平。独栋房销量降8.2%,公寓销量降9.2%。买家断贷,新房营建与销量同步大幅放缓,公寓市场“健康”状况似乎在恶化。
 
昆士兰银行董事会主席戴维斯(Roger Davis)在周三举行的股东年会上对房市做出判断称,多地房价持续上涨,或许东海岸一些市场已经到了价值饱和阶段。“目前的房价,无论是独栋房还是公寓都比较高了,市场价格预期的基础在于移民水平持续强劲、东部州供应短缺、低失业率和长期低息。

“但是,墨尔本以及布里斯班‘交割激增’时刻将来临,明显是经济当中的一个压力点,需要密切观察”,戴维斯说。

上月澳储行曾告诫,公寓供应过剩的风险已开始显现,包括信贷收紧导致的海外买家期房交割失败,以及交割时房产估值跌到合同价以下等。
 
本地大银行在开发贷款发放上也谨慎有加,开发商融资困境突显,被迫转向外国银行获取融资。澳审慎监管委员会(APRA)数据显示,去年9月,在澳开办分支的外国银行(亚洲银行居多)提供的开发贷款是$14.9亿元,主要用于公寓建设,到今年九月已飙升到$ 26.5亿元,土地开发贷款也增长了$ 10亿元。
 
晨星分析师说,过去三到六个月这股势头非常明显,预计未来外国银行将会在澳洲地产领域扮演更大角色,并且主要是中国及日本银行。
 
近几年澳房价格飙高与公寓建设大跃进几乎同步发生,到2017/18年将迎来新公寓上市高峰。但是,做为公寓期房购买主力的外国投资者,尤其是中国买家面临国内资本限流及澳洲信贷紧缩的双重困局,有可能让一场供应盛宴演化成真实的供应“剩宴”。
 
最初开始打击外资购房时,政府的出发点之一是防止海外人士抢占房源推高房价,帮助本地买家留在市场,改善住房可负担性。至于公寓期房交割危机恐怕是一开始没有想到的。澳财长此时“松口”,反映出外界压力之下政策思路的些微转变,似乎开始认可,在房市调控上,外国人不是真正应当讨伐的对象。卖不掉的期房可能还是要海外人士来消化。
 
房产投资税“挨刀”?
 
ACB News《澳华财经在线》报道,然而,一头松,一头紧,现房投资恐怕很快将要处于政策雷达之下。本周,新州州长贝尔德(Mike Baird)一改此前立场,示意支持联邦政府号召考虑负扣税改革。同时他也表示,新州将尽其所能增加供应以平抑房价。
 
开发领域及新房市场的晦暗情绪并未影响到现房市场。据CoreLogic数据,上周末全国房产清拍率上涨到76%,悉尼涨到81.9%。全国共有3367套房产参拍,是今年第二高,不过比去年同期仍低10%左右。潜在卖家似乎在观望,怕卖出去容易,买房就难了。
 
相比之下,在墨尔本清拍率由79.4%滑落到76.9%,拍卖场数1618。布里斯班,清拍率由 45.2 %升到53.5%,只190套房产参拍。
 
房产投资活跃,房价持续攀高,关于房产税改革的讨论再次回到台面。

11月29日,在堪培拉参加国家新闻俱乐部活动时,贝尔德州长敦促再次考虑税法改革。他表示自己还没有就负扣税改革形成完整意见,但规划部长斯多克斯已经拿出一份提案,最终目的是改善住房可负担性。“如果负扣税改革会带来积极影响,我们当然应该考虑改革”。
 
澳洲工党在大选期间曾利用房产税大做文章,要求限制负扣税与资本利得税方面的优惠,博得不少房市中弱势人群的支持。新州在负扣税上的突然“倒戈”,支持工党立场,是否会引发新一轮的政策紧缩?房产投资税惠减少,又是否真能给房市降温?这多少取决于政治角力。但有一点较为清晰,政府的关注焦点重新回到现房市场,至少是在表面上表达出对住房可负担性更大的关切。

澳洲经济由矿业驱动向非矿业转型至今,房地产市场发挥巨大支撑作用。房市这盘棋怎么下,对于执政者无疑是相当大的考验。政府显然更愿意谈到未来需求。

悉尼2026发展规划已于近期公布,其中的种种蓝图与愿景令人向往。正如贝尔德州长所说,要努力增加供应,这是正确的方向,也是解决住房可负担性的根本所在。
 
截至2016年十月,新州一年批建的住房是74,577套,连续33个月保持在50,000套以上增长,连续12个月保持在70,000套以上。
 
目前悉尼房市仍保持稳健发展,并无供应过剩之虞。城市西部开发活动逐步升温,房型需求更趋多元化等进展,昭示当地房市正处于稳步上升通道。
 
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