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低息刺激澳房持续上涨 地区房型不平衡加剧
2016-09-05 08:00:00   来源:《澳华财经在线》   编辑:O. Chen      文章类型:综合报道
悉尼和墨尔本房价8月份再次飙升,两市居民住房承受能力跌至低谷。较上年相比,悉尼房价增长9.4%,墨尔本房价增9.1%,突破预测。在低利率的强劲刺激下,可以看到资本已流入各地房屋住宅市场...
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悉尼和墨尔本房价8月份再次飙升,两市居民住房承受能力跌至低谷。悉尼房价上涨1.5%,而墨尔本住房价格比上月增长1.4%。CoreLogic房价指数显示,8月总体而言,首府城市房地产价格上涨1.1%。
 
较上年相比,悉尼房价增长9.4%,墨尔本房价增9.1%。今年初,专家曾预测悉尼房屋市场价格增幅最高为9%。
 
低息刺激房价持续上涨
 
ACB News《澳华财经在线》报道,在低利率的强劲刺激下,可以看到资本已流入各地房屋住宅市场,过去12个月里,甚至连霍巴特住宅价格都上涨了6.5%。同期,堪培拉住房价格也强劲上扬7.6%,而一年前,当地房价还处于微幅下行状态。
 
澳大利亚房产市场研究机构Corelogic研究主管蒂姆•劳利斯(Tim Lawless )表示,央行早早入手,以低息扶持澳洲经济从采矿热潮平稳过渡到房地产建设热潮中。可以看到,住房价格增长高于人们预期,周期也更长。 
 
他指出,大部分州首府城市,房屋价格增长超出了公寓价格增幅,墨尔本和布里斯班尤为明显,两城市内城区公寓过剩水平逐渐上升。过去一年,墨尔本、布里斯班、阿德莱德和堪培拉的房屋价格已经超过公寓价格的两倍。
 
珀斯和达尔文是唯一两个房价下降的首府城市,最近十二个月内,降幅为4.2%。劳利斯表示,对于着眼长期的买家而言其中蕴藏机会,长期来看,这两大城市还处于买方市场。

 
各研究机构的数据并非完全一致,房地产研究机构SQM Research的克里斯托弗(Louis Christopher)给出的数据显示,悉尼去年房价增长6%-7%,低于CoreLogic公布的房价涨幅,但他预测,今年年底,悉尼房价增幅将达到其预测范围顶端——9%。
 
克里斯托弗表示,除去东部郊区,悉尼整个房地产市场价格相较于去年同期稳定。他同意央行的说法,认为,6月底悉尼的房价有所上涨,但与上年同期不同,这次是温和上涨。
 
新兴区域房价走势
 
与此同时,地区间的不平衡状态也颇引人注意。SQM的数据显示,过去十二个月内,悉尼东部郊区房屋价格上涨33%,公寓价格涨10.8%,而西部郊区房屋价格涨3.7%,公寓价格涨1.1%。克里斯托弗表示,这好像“双城记”。而从现在开始,西边帕拉马塔等地区房价走势更加值得关注。而总体来看,悉尼内城区及郊区的房价预计都会上涨,上升趋势明显。
 
克里斯托弗补充道,如果房屋市场从目前这个节点开始发力,澳大利亚审慎监管局(APRA)就会从中干预以遏制价格上涨,迫使银行调整贷款与价值比率(LVR),譬如,在东部郊区。
 
联邦证券首席经济学家克雷格·詹姆斯(Craig James)持类似观点,他认为,澳洲房屋市场不是一个单独的概念,悉尼外郊等低价位房区的房价走势也很重要。要看到,过去5个月,低端房产价格涨幅已经超过了高端房市,过去一年,低端房地产价格增长9.8%,而高端房地产价格仅增长6.2%。
 
Corelogic的8月指数显示出独栋房屋和公寓价格的巨大差异。过去十二个月内,房屋价格上涨7.2%,而公寓价格上涨5.5%。詹姆斯表示,全国如今有大量公寓在建, 房屋和公寓之间的价格差距将会扩大。
 
“如今,房产价格仍保持健康稳定,但最让人担忧的是,明年大量新房建成,价格走势将会怎样?”
 
社会保障性住房

 
“目前悉尼的家庭收入与住宅价格比率为8.4,墨尔本为7.2,布里斯班5.7……人们排挤在房产市场之外,久而久之,恐怕将引发社会问题”。劳利斯告诫称,如果低利率继续推动房价每个月增长1%,就有可能会出现社会危机和负面后果。
 
不过,目前银行贷款收紧,住房价格增速放缓,这在悉尼和墨尔本房市已有所体现。Corelogic数据显示,悉尼房价增速从最近的18.4%的峰值下降了一半,目前年增长率为9.4%。墨尔本同样如此。
 
悉尼等地房价上涨,居民可负担能力降低,兴建可通达中央商务区的经济适用房,在其它城市创造更多就业机会显得愈发重要。劳利斯认为,澳洲如果任命一位住房部长,或许会有帮助。澳联邦层面上还没有一位部长总管住房领域。
 
此外,社会保障性住房项目也很可能开启上升趋势。麦格理资本已经和社区服务组织Mission Australia联手提出在悉尼内城区Redfern建设社会保障性住房项目。劳利斯表示,如果有需求这一战略将会有利可图。
 
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