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澳洲经济成功规避衰退风险 房产成中流砥柱
2016-07-29 14:20:32   来源:《澳华财经在线》   编辑:O. Chen      文章类型:原创
大部分经济学家都在关注,下周央行是否会降息,但研究经济指标背后的深层次推动力量更为重要。在此要问的两个问题是:为什么按常规标准来看,澳大利亚经济本应陷入衰退,而实际上却没有发生...
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本周,澳大利亚多项经济指标出炉,按常规标准判断,足以意味着国家经济衰退。但实际上,澳大利亚并没有经济衰退,澳市股指处于年内高点,悉尼和墨尔本的房价还在上涨。
 
大部分经济学家都在关注,下周央行是否会降息,但研究经济指标背后的深层次推动力量更为重要。在此要问的两个问题是:为什么按常规标准来看,澳大利亚经济本应陷入衰退,而实际上却没有发生,以及,今后澳洲经济是否还能继续拥有“幸运光环”?
 
经济本该衰退
 
ACB News《澳华财经在线》报道,著名经济学家卡勒姆·皮克林(Callam Pickering)从以下三个方面揭示,为什么澳大利亚本应陷入经济衰退(却最终没有)。
 
首先,衡量国内生产或支出的真实GDP数字良好,为3%左右,这主要是受铁矿石和煤炭出口量支撑,(而非价格)。其次,衡量国内对商品和服务需求的国内最终需求下滑严重,创20世纪90年代经济衰退以来最低,为1%左右。
 
第三,真实国内总收入(GDI)指标可以客观反映澳洲经济的状况,该指标针对价格走低等贸易条件变化,调整了真实GDP的传统衡量标准。事实上,GDI水平如今处于非常低的水平,还不到1%。
 

这3组数据如果放在两年前看,很容易得出经济将衰退的预测,而事实上呢?
 
力挽狂澜的因素
 
ACB News《澳华财经在线》报道,皮克林没有指出的是,受低利率、宽松的银行信贷以及亚洲买家的庞大需求推动,澳大利亚国内房地产行业的投资惊人。亚洲投资者仅用10 %首付款就可以买公寓期房,这提振了建房活动。
 
与此同时,移民热潮之下,州政府及本地规划者们却限制供应,推高了房地产价格。另外,澳元汇率的下跌对许多澳大利亚公司产生助益。
 
政府赤字导致现金流入经济体系。而澳洲公司通过提高效率、控制工资增长等措施,克服消费需求减弱带来的困境。大规模裁员并没有大范围发生,而医疗、旅游和教育行业增长仍然强劲。
 
工资没有增长的情况下,房屋所有者能够享受到较低的按揭贷款水平,一负一正相互抵消。而没有房子的人开始推低房屋租金水平,这在悉尼和墨尔本以外的地区尤其明显。
 
低利率环境下,退休人员在银行的现金存款收益受到冲击,税收和医疗支出却不断上升。好在一点,约有1/3的澳洲退休人员拥有自管养老金。
 
自管养老金协会发布的一份调查显示,2015-16财年,拥有自管养老金的退休人员或即将退休人员,获得的年平均回报率是4.2%。潜在的通胀率为1.5%,扣除通胀,他们的真实回报率为2.7%,收益可观。自管养老金基金的目标是覆盖大部分的退休成本。
 
风险信号灯闪烁
 
ACB News《澳华财经在线》报道,那么,还有哪些风险因素,使澳大利亚仍有可能陷入衰退呢?
 
首先,还是房市。资深商业观察人士罗伯特·哥特里布森(Robert Gottliebsen)认为,中国买家在澳公寓购买行为锐减,银行收紧亚洲投资者房贷,市场担忧许多购房合同将无法兑现,营造商或将被逼入绝境。尤其是在墨尔本,在建的小户型一居室公寓非常多。
 
其次,整体而言,银行正收紧住房信贷。虽然房市没有崩盘,但大部分地区房地产市场交投已不如早前活跃。显然,这对于澳大利亚是一个危险信号,几乎所有的经济衰退基本上都是由银行信贷紧缩引发。
 
哥特里布森表示,澳洲银行行长对历史定有足够了解,一般不会选择紧缩信贷。但这确然发生了。尤其是,如果澳大利亚银行海外资金来源出现受到冲击(或是由于海外银行分支倒闭,或因为政府支出过度引至信用评级下调),那么信贷紧缩将成为澳洲经济的极大危胁。
 
澳洲的经济命运还将维系于几个假设。
 
如果赴澳移民依然强劲,房价将能保持稳固,而空中食宿(Airbnb)这种互动平台的蓬勃发展将能使游客合理利用市场中供应过剩的公寓。但要注意,目前移民率有下降势头。
 
与此同时,利率持续走低的预期支持下,股价在上升。财报季将至,公司盈利上预计不会有太大惊喜,不过,大部分公司应该能维持现有股息水平。然而,从长远来看,哥特里布森认为,澳股公司的股价其实是由股息撑起来的,这样一来,公司就无法在业务上投资足够资金,实现增长。
 
另外,如果香港投资者决定投资澳洲房市,房产价格将会保持坚挺。哥特里布森表示,本月早些时候他人在加拿大,切实感受到香港投资者的购房热情正推高温哥华的房价。与之相比,澳洲房产价格仍然偏低,具有相对吸引力。
 
相信无论如何,澳大利亚终能挺过经济寒流,傲立船头。不过还是要警惕两项最大风险:第一, 受海外因素驱动的银行信贷紧缩。第二,个人工资回报与企业利润回报不佳,或不足以支撑当前的房地产价格。
 
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