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荣耀颠峰风云遽变 公寓大亨登顶凸显地产为王
2016-06-07 06:10:00   来源:《澳华财经在线》   编辑:O. Chen      文章类型:原创
房产开发商特里古波夫接棒“矿业女王”莱因哈特成为澳大利亚新一届首富,两大超级富豪的地位更迭勾勒出从资源到地产的财富流向转换。特里古波夫发迹历程在澳洲商界并非秘密,他在地产界经历数个周期而不倒,由强到盛的过程中...
房产开发商特里古波夫接棒“矿业女王”莱因哈特成为澳大利亚新一届首富,折射出澳洲经济转型亮点之一:从矿业繁荣到地产和基建投资拉动经济初步取得成效。两大超级富豪的地位更迭勾勒出从资源到地产财富流向的巨大转换。
 
ACB News《澳华财经在线》报道,2013年,莱因哈特资产达220亿澳元,特里古波夫资产49.5亿澳元。当时,资源和地产领域富豪财富总额差距为70亿澳元。到2016年,资源领域富豪财富缩水一半,地产富豪的资产值扩大了三分之一,差距反转并扩大5倍至450亿澳元。
 
2016年澳大利亚商业评论周刊 BRW 200富豪榜显示,50个地产富豪财富达680亿澳元,是资源领域富豪总资产的3倍——上榜的16个资源领域富豪总财富缩水至230亿澳元。只不过,资源领域富豪的财富中值7.55亿澳元,仍高于地产领域的7.29亿澳元。
 
澳大利亚统计局(ABS)最新住房营建审批数据显示,澳每月公寓审批数近1万,7年来持续增长,而以前平均每月审批数仅为4000。住房营建审批数据增长的背后是澳洲日益繁荣的房地产市场,而特里古波夫成为首富的秘密是否全在于此?不尽然。
 
特里古波夫原是俄国犹太人,曾跟随家人逃难到中国,后来家族生意搬到了澳大利亚,但特里古波夫并没有从事家族纺织生意。50年前,他在悉尼郊区起家,买了一块二手地皮开展房产生意,从此一发而不可收。
 
首富的生财之道:成功并非偶然
 
ACB News《澳华财经在线》报道,特里古波夫的背景与发迹历程在澳洲商界并非秘密,他在悉尼地产界经历数个行业周期而不倒,由强到盛的过程中穿插着历史机运与个人魅力。
 

特里古波夫与中国的渊源颇深—1933年3月3日生于中国大连,父亲是出生在俄罗斯的犹太人,因此,他童年大部分时间都是在天津的一个俄罗斯社区度过,直到15岁才离开中国前往澳洲。

知名商业观察人士、曾担任首届BRW富豪榜主编的Robert Gottliebsen近来对特里古波夫的经商历史进行了梳理,尝试找寻这位公寓大亨、地产界泰斗取得成功策略与技巧。Gottliebsen指出,15年的中国生活经历,给了特里古波夫永生难忘的回忆。他的家庭是因逃避迫害逃到中国,初期,特里古波夫一全家生活非常困顿,但后来他父亲的生意逐渐走上正轨,特里古波夫经常到父亲的店里帮忙打理生意,5岁时,他就爱上了数钱。
 
◎ 帮女人“借钱”
 
ACB News《澳华财经在线》报道,1948年,他到达澳洲,当时,悉尼人居住的独栋房屋令他痴迷不已,不过,当时公寓的租金要高于独栋房屋,特里古波夫由此得出一个结论,独栋房屋的吸引力不如公寓,否则租金为什么上不去呢?
 
特里古波夫在悉尼南部Tempe开发了首栋公寓,随着开发的房产越来越多,他发现,公寓市场发展壮大有个障碍——银行不给女人和投资者提供贷款。
 
他坚信,如果能够克服这个障碍,他就能够筹得更多资金开发更多公寓。他想办法说服圣乔治建筑协会(St George Building Society)给女人们贷款,随着市场的发展,他又说服了澳新银行接受了这个理念。同时,他也帮助投资者从银行获得资金。
 
从此,特里古波夫在悉尼房地产市场站稳脚跟。特里古波夫有着犹太人身上独有的坚定的信念,他坚信建立良好的人际关系网络是生意成功的第一步。而想要在公寓市场开发中有所作为,必须要有好的地块。特里古波夫在拿地方面的能力达到了极致。

◎ 牢固的人际关系网
 
房产开发商从政府和和城市规划方获得许可非常困难,而他获得规划许可证的能力在业界相当有竞争优势。尽管如此,澳政府和监管机构也大幅提高了拿地成本。

ACB News《澳华财经在线》报道,特里古波夫总能够保证有足够的地块和开发项目。与房产业经常爆发的建筑工人、承包商与开发商纠纷不同,在良好的管理制度下,他与员工的关系非常好。特里古波夫保证,如果Meriton工地的承包商破产,他会接管其员工。

由于与员工关系良好,特里古波夫的公寓开发十分顺利,楼盘价格因此更有竞争力。
 
直到后来,特里古波夫才将Meriton的业务聚焦在悉尼,这里他已经很熟悉,公司员工也都汇聚在此。最近他已将业务扩展到黄金海岸和布里斯班,但他没有冒险进入墨尔本。
 
◎ 了解并引导需求
 
Gottliebsen表示,值得注意的是,大多数公寓开发商在项目售罄后,会继续开发新楼盘,而特里古波夫会持有自己开发的公寓不动产,困难时期亦如此。目前,他已开发了7万套公寓,自己保留6000套。
 
了解客户情绪远比单纯提供金融服务需要更多。特里古波夫总试图跟上客户的情绪变化,在他进军家庭市场时,Meriton开发的公寓项目大多三间卧室。他将自有的6000套公寓全部租出,以此来确定客户需求的变化。这使他不仅要服务于长期租户,而且要开发一个酒店式服务公寓,侵占酒店行业市场空间。Airbnb吸引了更多人租用他的公寓。
 
最近,中国人一直主导着对澳大利亚公寓的需求。在中国,公寓的空置率很高,人们不习惯将自住房屋用来出租,目前,华人聚集地墨尔本亦如此。在悉尼,特里古波夫一直努力说服他的中国客户出租房屋获得收入,但收效甚微,墨尔本的公寓市场还没有出现大规模的出租收益。
 
首富的麻烦
 
◎ 危机与退路
 
有着“公寓大亨”之称的特里古波夫对于悉尼公寓市场有着举足轻重的影响。Gottliebsen称,澳洲政府和监管机构对房产供应造成无尽拖延,特里古波夫开发的公寓受到影响并延期,已经导致悉尼公寓供应的持续短缺,这进一步推高了价格,培育了房屋租赁市场的需求。
 
近段时间来,澳洲多家银行收紧中国购房者贷款,与此同时,而中国买家从国内获得资金的难度也越来越大。这让澳洲新晋首富特里古波夫(Triguboff)颇为担心,因为其公司收入的四分之三都来自中国购房者。
 
一直以来,特里古波夫对悉尼公寓市场持有乐观预期。但去年晚些时候他也开始谨慎起来,借趁市场的强劲需求,他着手削减公寓组合资产,以摆脱债务。这意味着在一两年内,如果银行继续限制外资购房贷款,大量首付10%购买Meriton公寓的亚洲投资者可能需要帮助。Gottliebsen表示,在合理范围内,特里古波夫将联合一些银行一起为这些投资人提供帮助。
 
特里古波夫登顶澳洲富豪榜后,有目光锐利的评论者指出,这不仅是澳洲经济成功的一个缩影,也是澳洲经济困境的一个极端体现。因为与房地产市场繁荣相伴相生的正是挥之不去的债务问题。
 
特里古波夫自己并不负债经营,净资产100亿澳元以上,但是他的客户大部分都使用贷款购房。鉴于从去年底开始市场出现的变化——大银行相继收紧投资性房贷,资金压力逐渐增大,特里古波夫急于甩掉未售出的公寓资产包袱。
 
据称,特里古波夫去年初曾萌生将旗下的地产王国出售给中国人。但后来不了了之。他表示,中国人极其聪明,但如果要跟他们做交易,就需要花费很长时间,还要准备好回答大量的问题。由于接触的时间过于漫长,而“公司资产价值反正在上涨,我干嘛着急呢?”,他当时说。
 
◎ 荣耀可继否?
 
然而,房贷收紧的形势越来越严峻——上周五,由退休基金与工会持有的ME Bank成为最近一家宣布禁止向外国人发放按揭贷款的银行,而ME Bank业务运营上十分依赖证券化和外国投资者。
 
有种观点认为,澳洲银行业整体收紧外国房贷的背后,是政府和监管方对国家债务水平的真切担忧,而这或许是作为地产开发商的特里古波夫无法抗衡的外部力量。如果当前澳洲房市神经由于收得过紧而出现“痉挛”,又无法舒缓,恐怕首富也将陷入“麻烦”。
 
在房产业飞速发展的7年时间里,澳大利亚债务与GDP比率也节节攀升。近日,大摩发布数据称,澳大利亚每创造1澳元GDP就需要花费9澳元债务,相比之下,因高债务备受国际关注的中国,在同等情况下也仅花费6澳元债务。在7年前,澳债务与GDP比率仅为1:1。
 
如今,澳洲经济仍然由出口带动的——净出口是推动2016年一季度GDP增长的主要动力——只是带动出口的资本投资已经戛然而止。
 
市场观察人士Paul Pennay认为,如同中国负债买铁矿,澳洲是负债来买公寓。中国需求推高大宗商品价格,让澳大利亚贸易条件在2000-2012年间由60骤然膨胀到了120,产生了贸易条件泡沫,而现在,澳洲人自己又酿造了新的公寓泡沫。
 
大摩数据显示,中澳的债务与GDP比率差不多,接近世界最高值,中国估计在240%,澳洲为243%左右。两座债务大山对澳洲来说都是威胁:中国债务问题恶化最终将严重影响澳大利亚出口。而未来,如果澳洲利率政策收紧将促使房价下跌,而实际上,澳洲房市价格已经开始下跌,借贷者很可能将面临巨大压力。
 
大摩称,澳大利亚需要找到不依赖于债务驱动的经济增长模型,否则,债务率进一步提升,风险将会引发经济衰退。
 
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