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香港郑氏家族10亿拿下悉尼CBD商业地产项目
2016-05-16 08:00:00   来源:《澳华财经在线》   编辑:J.Wu      文章类型:原创
悉尼最繁华的商业街——Pitt Street上的购物中心Midcity,被香港四大富豪家族之一的郑氏家族收购,并创下最高的单价记录——每平米45000澳元,成为悉尼同类商业物业交易中最贵的一宗...
悉尼最繁华的商业街——Pitt Street上的购物中心Midcity,被香港四大富豪家族之一的郑氏家族收购,并创下最高的单价记录——每平米45000澳元,成为悉尼同类商业物业交易中最贵的一宗。
 
投资回报不到5% “卖贵”了?
 
Midcity购物中心建于2010年,坐落于悉尼最繁华的商业街Pitt Street上,毗邻Myer的悉尼旗舰店,正对着澳洲老牌百货商Westfield Group的mall。这座四层楼的购物中心入驻有50多家知名品牌店铺,如日本零售商优衣库、Rebel Sport、General Pants、Forever New、Culture Kings、 Just Jeans, Portmans和Witchery等,是悉尼CBD的地标百货建筑之一。
 

ACB News《澳华财经在线》报道,Midcity购物中心是Fortius Active地产信托拥有75%股权的物业。在这次交易中,郑氏家族以超过3.1亿澳元的价格,从Fortius Active地产信托手中收购了Midcity购物中心75%的股份。而45000澳元/平米的单价,意味着该物业的年回报率不足5%。
 
与同在CBD的另外两个商业物业交易相比,Midcity购物中心显然“卖贵”了。
 
今年早些时候,澳洲本土基金Investa Commercial 地产基金 (ICPF)先以1.675亿澳元买下Market Street1号50%的股权,又以4.425亿澳元买下了George Street的地标性写字楼George Street 420号75%的股权。这两个项目的回报率分别为6.5%和5.3%。
 
分析人士指出,Midcity购物中心交易如此低的回报率一方面反映了借贷利率在下行,另一方面反映了澳元贬值及利率高于全球其它发达国家的背景下,澳洲商业地产市场对海外资本的强大吸引力。
 

收购案一波三折
 
ACB News《澳华财经在线》报道,郑氏家族在香港拥有两大上市集团:新世界发展集团和周大福珠宝,在香港有“地产大鳄”和“珠宝大王”之称,郑氏家族基业的创始人为香港著名企业家郑裕彤。新世界集团近年来在香港和内地发展和收购了许多商业物业,但这次在悉尼收购Midcity购物中心却是郑氏家族掌控的一家私有实体NGI Investments的行动。
 
NGI Investments并不是一家公众公司,在整个交易中未与媒体有过任何接触,也未对外界透露任何有关于公司本身和这宗交易的细节。不过据本地媒体报道,NGI Investments并不是第一次在香港收购商业物业,此前其收购过悉尼的几幢写字楼,其中包括出租给澳洲大软件公司Atlassian的一幢。
 
与很多外国资本收购在澳收购资产的故事类似,这桩商业物业收购案也有一波三折的经历。
2015年中,Fortius Active地产信托就公开了出售Midcity购物中心的意向。由于该物业的黄金地理位置,各路资本都表达了浓厚兴趣,包括安保资本、黑石集团、Hines等。
 
NGI Investments在其中显得十分低调。一些观察人士甚至说其没有实力拿下如此大的商业项目。
 
然而NGI Investments“意外”入围了。随后,卖家Fortius Active地产信托改变主意,决定将与Midcity购物中心相连的写字楼一起整体打包出售。
 
新的标的仍然是资本追捧的热点。NGI Investments在新一轮夺标中再次胜出,并迅速付了保证金。经过数月的谈判与迂回,该商业物业终于花落郑氏家族。据卖方透露,整个标的总价为10亿澳元。
 
澳洲商业地产景气度攀升
 
ACB News《澳华财经在线》记者查阅新世界集团2016年中期报告看到,2016年上半年,新世界开发和投资的地产均位于中国内地和香港,其中开发的物业价值为40.533亿港元,投资的物业价值为10.105亿港元。
 
根据新世界集团年报,2014年集团在香港租金收入为14.9亿港元,剔除两个大型商场改建的影响,2014年物业租金总收入年增幅为6.2%。2015年集团在香港租金收入为11.85亿港元,剔除两个大型商场改建的影响,2015年租金总收入年增幅为5%。
 
皇家特许测量师学会(RICS)最新季度商业地产市场调查报告指出,2016年第1季香港零售业仍然不景气, RICS商业地产租户市场情绪指数进一步下跌至-24%,是连续3季续出现负数。
 
相比之下,澳洲商业地产景气度正处上升。NAB(澳大利亚国民银行)今年早些时候发布了一份商业地产指数,显示澳洲的办公楼、零售、工业和CBD酒店在今年和未来两年都会有显著的增长。


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图表来源:NAB
 
而澳洲近年来强劲增长的旅游业构成了对零售和酒店业的有力支撑。2015年澳洲短期游客人数达725万,创下了历史新高。
 
蓬勃发展的旅游业、较高的利率水平及澳元下跌、稳定的投资回报和物业升值空间,都使得澳洲的商业地产,尤其是悉尼和墨尔本的黄金地段的商业物业,成了海外投资者竞购的热门项目。
 
毕马威在一份报告中称,中国在澳洲的投资中,有46%投向了商业地产项目。
 
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