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澳洲房市冷风暗送 2016房价将现疲软态势?
2015-12-14 10:01:16   来源:《澳华财经在线》         文章类型:原创
澳洲房市降温迹象日趋明显,自今年5月达到顶峰后,墨尔本与悉尼房产清拍率正持续下滑,汇丰银行经济学家在最新分析中指出,按当前清拍水平计算,悉尼房价年涨幅约在2-4%,墨尔本在5-7%...
澳洲房市降温迹象日趋明显,自今年5月达到顶峰后,墨尔本与悉尼房产清拍率正持续下滑,汇丰银行经济学家在最新分析中指出,按当前清拍水平计算,悉尼房价年涨幅约在2-4%,墨尔本在5-7%。
 
ACB News《澳华财经在线》报道,房市冷风暗送,开发商为卖房也想尽招数。近日墨尔本开发商Regent Square与腾讯房产·澳洲频道合作,推出名为《全民经纪人》的微信营销活动,用户扫码将其Southbank公寓楼盘发送至朋友圈,如果有其它微信好友通过分享页填写购房意向,即可获得$1000/单的丰厚奖金,购房成功者则可享有一年物业费减免。
 
与此同时,尽管监管方银律压顶,大银行仍在奋力攫取市场份额。12月14日,澳新银行宣布在新南威尔士州西悉尼帕拉玛塔地区设立全国首个专门的房贷中心,向客户提供专属服务,创造“宾至如归”的房贷审批体验。
 
自2012年中以来悉尼墨尔本房价涨幅分别为46%和32%,年涨幅均保持在双位数。当前房市繁荣势头消散是暂时性现象,还是新一轮修正的开始,首先来看看房价回撤的原因。
 
ACB News《澳华财经在线》报道,汇丰(HSBC)澳洲首席经济师Paul Bloxham表示,房市降温首先反映出审慎性监管举措显效,自2014年12月以来,澳审慎监管局逐步要求所有银行对新贷款者征收更高利率;投资性房贷年增幅须控制在10%以下;要求部分银行持有更多资本金,而这也促使了近来大银行相继提升按揭利息。相应地,近来全澳房贷审批正稳步下降。
 
其次,住房供应上升可更好满足需求,但也抑制了房价。内城公寓供应最为明显,而这部分房产价格跌幅也是最突出。汇丰(HSBC)甚至预期,如果营建率保持当前水平,此前累积的供应不足到2017年左右就会全部被补上。可以看到,维州和昆州市场正在泛起供应过剩的担忧。唯有新州得益于人口强劲增长,暂无此忧虑。

第三个因素是,房价过高降低了可负担性,这开始对购房需求带来压力。2012年中以来,房价(中值)增速一直高于居民可支配收入(平均)增幅。在悉尼和墨尔本房价增长远超国民收入增长水平,悉尼的房价收入比目前处于纪录最高水平 。

房产可负担性指标:八大首府房价与收比
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来源:HIA,ABS,CoreLogic RP Data
 
ACB News《澳华财经在线》报道,澳洲知名投资管理公司Clime Group近日在一份投资者报告中表达了近似观点,其分析师Jonathan Wilson指出了另一重因素:外国买家,尤其是来自中国的购房者对房市的支撑作用正在减弱。

中国买家为悉尼与墨尔本房市基础性需求增长带来重要贡献。由下表可看出,自2011年以来,投资性购房市场中外国买家在新房购买中占比上提升了两倍多,在现房购买占比也增长了一倍多。然而,在中国政府示意将打击地下钱庄渠道,限制资本外流后,这一趋势可能会放缓。

外国买家在投资性购房领域占比变化,2015年三季度与2011年比较
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来源:NAB, Citi Research
 
展望2016,Clime Group的Jonathan Wilson表示,支持房价上涨的关键驱动力量似乎正在减弱,房市将继续降温,尤其是在悉尼和墨尔本。
 
汇丰澳洲分析师同样预期,造成澳洲房价回撤的各股力量还将持续下去。该行预计全国房价涨幅将由2015年的10%左右降至2016年的3-4%,且这种温和势头会一直延续到2017。受矿业热潮终结冲击最大的地区,如珀斯房市会较为疲软。房建活动似乎正接近顶峰,住宅投资对GDP的贡献将下降,到2017年甚至会对经济增长形成拖累。
 
然而,情况也并非全然消极。汇丰澳洲首席经济师Paul Bloxham表示,澳洲房市居民房贷履约状况整体良好,而且近四分之三的居民债务其实由收入最高的五分之二收入群体负担。大部分家庭在按揭还款上都会超前,平均提前两年多偿清。
 
另外,房价上涨带来的财富效应将逐步展现,这将支持消费增长,为经济带来更大支撑。

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