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澳洲楼巿将出现「时间调整」
2015-10-28 10:23:00   来源:《澳华财经在线》   编辑:M. Niu      文章类型:转载
陈浩庭 Raymond Chan
陈浩庭 Raymond Chan       陈浩庭先生现担任摩根(Morgans Financial Limited,前RBS Morgans)董事总经理,他于2003年加入RBS摩根,并在2005年创立亚洲投资部,开创澳洲投资界的先河。作为悉尼总行排名第一的投资顾问,2011年陈浩庭获指派创建麦格理街分行,专责研究策略及理财建议﹐并为个人及机构投资者管理超过2.7亿澳元的资金。陈浩庭亦曾任职于多家著名的投资银行,包括美林证券(Merrill Lynch) 及汇丰证券(HSBC Securities) 。陈浩庭是澳洲及各地华文媒体的常客,每周列席不同的财经及新闻节目,包括澳洲国家民族电视及电台(SBS) 、悉尼先驱晨报(Sydney Morning Herald)等。
本栏一直有跟进楼巿概况,从年半前确定楼巿未有泡沫,到数个月前警告监管机构出招,将导致贷款困难,引发楼巿降温。本栏也曾指出,澳洲楼巿并不如外界印象中,因为中国资金涌入而暴升...
澳洲楼巿将出现「时间调整」
 
这种一手硬、一手软的措施,依然会在可见的将来持续。
 
本栏一直有跟进楼巿概况,从年半前确定楼巿未有泡沫,到数个月前警告监管机构出招,将导致贷款困难,引发楼巿降温。本栏也曾指出,澳洲楼巿并不如外界印象中,因为中国资金涌入而暴升(全年住宅物业成交量超过二千亿元,来自中国的资金连同商用物业才58亿元),本地居住和投资需求,依然是楼巿主要动力所在。
 
一手硬一手软
 
除了矿业投资断层式下跌,澳元正如笔者所料展开中长线跌势,澳元积蓄和资产价值缩水,储备银行进入减息周期。当矿业投资一年以一成以上的速度消失,澳洲一直依靠房地产建筑业活动作出弥补。联邦以至各州及领地政府一心想压抑楼巿,但又小心翼翼,不想把泡沫刺破。楼巿正处于这个平衡点当中。
 
有许多论据指,澳洲一天继续有人口增长,住屋需求增加,楼巿仍然会继续上升,这并不完全正确。
 
首先,人口增加,但工作机会减少,就会演变成失业率。失业率的构成方法,是以寻工人士的数字为基础,新移民将会是积极寻找工作的一群,因此失业率上升,是必然的趋势。而失业率上升则不利楼巿。
 
经济不景气,加上四大银行自行加息,以及消费者物价指数的公布,会在今年十一月以及明年二月给予储备银行减息的机会。
 
澳洲持续受增长型衰退的影响,因此监管当局一边收紧贷款, 一边减息刺激经济,这种一手硬、一手软的措施,依然会在可见的将来持续。
 
股巿与楼巿的反比
 
过去一百年,股巿与楼巿的增长相若,但其表现有一种逆向关系。在2003至2005年,楼巿并没有什么大作为,但股巿非常畅旺;过去一年直至上个月,澳股没什么看头,楼巿却做得不错。
 
目前澳洲的房产价值,直至今年年初,比长期平均值高一成,至现在高18%至20%,墨尔本和悉尼占的比重最高。不过,楼巿在高于平均值的情况下作出调整,也分为两种。一种是价格调整 (Correction in price),另一种是时间调整(Correction in time)。
 
澳洲通常出现后者,全国楼巿在1976至1996年,足足二十年的时间在横行。楼巿横行,即是价格变动不大,升幅只是按照通胀上升。事实上,时间调整远远比价格调整带来的冲击低得多。当出现价格调整,资金收紧,银行有时候会在阁下无法还款时,收紧贷款条件。此外,在经济低迷时的工资增长,不能追上利息的增长,也使供款人士感到吃力。
 
这也是笔者几个月前,促请读者以七至八厘利息,为自己作出压力测试的原因。
 
家庭债务创历史新高
 
中国未能保七,澳洲这一次只有靠自己,与此同时,澳洲人的家庭债务,包括信用卡和房贷,仍然不断彭胀,并屡创新高。在这种情况下,加息措施等同把澳洲经济推进火坑,因此低息环境仍然会持续。
 
在全国房巿中,特别是悉尼,土地供应比预期少,目前与人口比较仍然缺少十万个单位,出现供应过剩的依然限于个别地区。
 
笔者认为,澳洲楼巿会出现时间上的调整,痛苦少些,而置业者和投资者要用谨慎的方法处理债务。
 
*有兴趣加入笔者亲自管理的核心组合,可浏览raymondchan.com.au,用电话、电邮或网页表格联络本行。

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陈浩庭是摩根金融有限公司(Morgans Financial Limited)授权代表 - 259387摩根金融有限公司(ABN 49 010 669 726 AFSL 235410)是澳洲证券交易所集团参与者。地址:Suite 904, Level 9, 139 Macquarie Street, Sydney NSW 2000

 

Tags:楼巿

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